27 Nov Viviendas Turísticas, Comunidades de Propietarios y Derecho a la Propiedad Privada
Tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler mucho se está debatiendo sobre los efectos que el añadido artículo 17.12 a la Ley de Propiedad Horizontal puede tener sobre el derecho a la propiedad privada recogido en el artículo 33.1 de nuestra Carta Magna. Uno de los aspectos más controvertidos es hasta qué punto puede una Comunidad de Propietarios limitar el derecho de un propietario a arrendar su inmueble como Vivienda Turística. Recordemos que el citado precepto de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad (de Viviendas Turísticas) […] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, finalizando el artículo con la mención del carácter irretroactivo del acuerdo.
A tenor de lo anterior, la pregunta que cabe plantearse es si está legitimada una Comunidad de Propietarios para menoscabar el derecho de propiedad de uno o algunos de los comuneros (quien no esté de acuerdo con la limitación del ejercicio de la actividad). Puesto que con independencia de que en el momento del acuerdo de limitación tenga el propietario, o no, su inmueble inscrito como Vivienda Turística, cuando adquirió esa propiedad tal limitación estatutaria no existía, por ello si el acuerdo de limitación le afectara, perjudicaría su derecho (constitucional) a la propiedad privada.
Al ser una norma reciente no tenemos pronunciamientos judiciales al respecto, pero la doctrina jurisprudencial del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña puede darnos algunas pistas. Según el Código Civil Catalán es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario, ex art. 553-26.2.a. Y dentro del art. 553.11.2.e se establece la posibilidad de que los estatutos limiten las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
Sobre los efectos de los artículos citados se ha pronunciado la STSC 33/2016, de 19 de mayo, que establece lo siguiente: ”Cuestión distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que conste inscrita la limitación en el Registro de la Propiedad al impedirlo el artículo 553.11.3CCC y por vulnerar el principio de seguridad jurídica establecido en el artículo 9.3 de la CE”. En línea similar se pronuncian las SSTSC 74/2018, de 13 de noviembre y 4/2019, de 24 de enero. Es decir, que el acuerdo de limitación de las actividades que puedan realizarse en elementos privativos no afecta a aquellos comuneros que se opongan al acuerdo, sólo a los nuevos adquirentes. Postura defendida por la STSC 74/2018, de 13 de septiembre, según la cual: “Tras nuestra Sentencia 33/2016 de 19 de mayo y la modificación legal indicada, la DGDEJ ha modificado su criterio (R. 6-2-2017 DOGC 14 de febrero) en el sentido de que si bien la limitación del uso aprobada con el voto favorable de más del 80 por cienyo es inscribible, sobre la base del principio general de irretroactividad de las normas restrictivas de derechos, el acuerdo no afectará al propietario actual que no haya prestado su consentimiento aunque sí a los futuros adquirentes de su elemento privativo, pues cuando lo adquieran la norma ya constara inscrita (FJ 2.9)”.
Por todo lo anterior, podemos tener la esperanza de que el derecho a la propiedad privada quede a salvo de las injerencias de las comunidades de propietarios. Una persona que no quiera ver cómo disminuyen las posibilidades de generar riqueza en forma de rentas de su activo inmobiliario, solo tiene que oponerse, en caso de existir, a cualquier acuerdo que limite el uso de su propiedad, pues aunque en el presente no se plantee la opción de utilizar su inmueble como Vivienda Turística, puede que no tenga motivos para desterrar esa posibilidad en el futuro. Es importante recalcar que a juicio del que escribe y en consonancia con las sentencias citadas, el que la Vivienda Turística se encuentre inscrita o no en el correspondiente registro turístico es totalmente indiferente al acuerdo de limitación, tanto de manera favorable como desfavorable. Si una Vivienda Turística se encuentra activa, desde una perspectiva administrativa, y ésta se enajena a un tercero tras aprobarse el acuerdo de limitación de la actividad, el nuevo adquirente sí tendrá limitada esa actividad y de la misma manera, si un propietario decide inscribir una Vivienda Turística con posterioridad al acuerdo de limitación de la actividad, podrá ejercer esa actividad con independencia del acuerdo si cuando adquirió la propiedad dicho acuerdo era inexistente (o no lo conocía).
No obstante lo anterior, el derecho a la propiedad privada tampoco puede amparar conductas contrarias a la convivencia dentro de las comunidades de propietarios, pues en caso de que en la Vivienda Turística se produjesen actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, podría la Comunidad de Propietarios solicitar el fin de las mismas a través de la acción de cesación recogida en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Especial relevancia tienen el caso de las actividades molestas, y es aquí donde cabe exigir un plus de responsabilidad a algunos propietarios y gestores de Viviendas Turísticas en aras de mantener la sostenibilidad de este modelo alojativo. Es cierto que en términos porcentuales el impacto negativo que tiene en la convivencia, dentro de la Comunidad de Propietarios, una Vivienda Turística gestionada por un propietario responsable es ínfimo, pero ello no evita que existan malos actores. Actores que parecen no conocer que el bienestar de la comunidad en que se ubican sus alojamientos turísticos es también el bienestar de sus clientes, pues a ningún turista (todos en algún momento lo somos) le gusta sentirse rechazado o despreciado por el entorno en el que se aloja. No conocen que fomentar un uso responsable de los elementos comunes así como establecer unos cánones de utilización del elemento privativo, a través de una normas básicas de uso y disfrute consigue no solo evitar la conflictividad que pudiera surgir en el seno de la Comunidad de Propietarios sino también mejorar la experiencia del turista, haciéndole partícipe de la comunidad en la que pasa sus vacaciones y consiguiendo una mejor interacción con los vecinos. A día de hoy, además, la tecnología nos brinda herramientas que pueden detectar cualquier actividad molesta (como detectores de ruido que avisan al instante al propietario o gestor de cualquier subida de tono), lo que unido a unas normas claras de utilización de las Viviendas Turísticas evita toda esa posible conflictividad. De hecho, muchos propietarios y gestores han puesto en marcha mecanismos como éstos con resultados extraordinarios (tales como reducir a cero las incidencias).
Defender la propiedad privada y, a la vez, procurar la mejor sintonía entre turistas y vecinos son dos pilares sobre los que debe sostenerse la Vivienda Turística, pues si bien es importante buscar el mejor rendimiento para nuestros activos, no lo es menos que ese rendimiento sea sostenible. Ya que sin armonía en los edificios en los que se ubican las Viviendas Turísticas esa sostenibilidad, anteriormente referida, es difícil de alcanzar.
Las Viviendas Turísticas han venido para quedarse, y de todos los actores depende que, con responsabilidad, sea un modelo que siga generando riqueza y oportunidad.
Publicado en el Sol Digital: http://www.elsoldigital.es/viviendas-turisticas-comunidades-de-propietarios-y-derecho-a-la-propiedad-privada-alvaro-graciani-economista-y-abogado/